Що ж насправді відбувається з нерухомістю і коли можна очікувати відновлення нормальної працездатності цього найважливішого для економіки країни сегмента бізнесу? Однозначно на це питання відповісти на сьогоднішній день не може ніхто. У першу чергу тому, що занадто багато факторів впливають на його роботу. А також, не в останню чергу, через те, що мало хто пам'ятає нетривалу історію розвитку і функціонування ринку нерухомості в Україні. Але ж, аналогічну кризу ми вже переживали! У 1999-2002 роках! Але в ті роки нерухомістю цікавилися тільки фахівці та широкого резонансу кризові явища тоді не одержали.

Є, звичайно, серйозні розходження в причинах виникнення кризи в нерухомості 1999-2002 років і сьогодні. Але є й загальні тенденції, які цілком можна застосувати щодо сьогоднішнього дня. Зокрема, важливо пам'ятати, що падіння цін на нерухомість після фінансової кризи 1998 почалося на початку 1999 р. і тривало аж до кінця 2001-початку 2002 років! Тобто, безпосереднє падіння цін тривало близько 3 років! На тлі цього, заяви шанованих людей: відомих експертів, економістів та ін., які прогнозують покращення ситуації на РН України вже в другій половині 2009 року, мимоволі викликають сумніви в професійних якостях таких "фахівців"... Адже кризові явища 1999-2002 років значно поступалися сьогоднішнім за своєю силою. Однак, морозили ринок нерухомості протягом 3 років! Звідки ж тепер візьмуться в потенційних покупців нерухомості гроші в такій кількості, щоб уже в другій половині цього року вони відновили платоспроможний попит до рівня, хоча б, 2007 року? При цьому, слід зазначити, що падіння цін у період поточної кризи буде, імовірно, активніше і швидше, ніж у минулі роки. Цінового дна можна чекати вже до кінця 2010 року. От тільки "на дні" ми будемо цього разу, імовірно, довше перебувати, ніж минулої кризи.

Ця стаття не ставить за мету однозначно відповісти на всі питання. Але одне можна сказати із упевненістю: ціни на житлову нерухомість ще тільки починають падати. Активна фаза падіння цін почнеться, орієнтовно, у вересні-жовтні 2009 року. Саме ПОЧНЕТЬСЯ, а не закінчиться, як стверджують деякі "експерти". Адже саме на цей період прогнозується поява на ринку маси квартир, реалізація яких буде проходити в примусовому порядку.

Зараз поки що банки намагаються масово не виганяти людей на вулицю, у надії на допомогу НБУ, МВФ і свідомість людей. Але очевидно, що ВСІ банки наша держава врятувати не зможе (і не захоче) і багатьом фінустановам доведеться шукати фінансові ресурси самостійно. І не для того, щоб ще більше розбагатіти, а щоб вижити. Виходить, найближчим часом неплатникам іпотечних кредитів доведеться зіштовхнутися з тим, що борг потрібно повертати. Найближчим часом варто очікувати на те, що банківські установи підсилюватимуть тиск на боржників аж до виселення із квартир, які є предметом застави. А поки будуть проходити передбачені Законом процедури, пройде якийсь час. Саме, до осені й можна прогнозувати появу на ринку першої черги квартир, реалізація яких проходить у примусовому порядку, а не в добровільно-єднальному, як зараз. Саме ці квартири й почнуть активний тиск на ціни! Адже банкам потрібні будуть гроші! Хоч які-небудь. Поява таких квартир на ринку дасть додатковий поштовх цінам униз... А далі - ефект сніжної грудки... Якщо такий сценарій реалізується, то падіння цін на квартири в 3-3,5 рази від сьогоднішнього рівня протягом найближчих 1,5-2 років - цілком реальне!

До викладених міркувань варто додати ще й ту обставину, що банки, врахують сьогоднішню неприємну для них ситуацію, і навряд чи почнуть активне іпотечне кредитування населення та дрібного бізнесу в найближчі 5-6 років. Навіть у тому випадку, якщо світова фінансова криза дійсно завершиться в 2010 році, як це прогнозують деякі західні експерти. Адже прибутковість такого виду кредитування не відповідає ризикам, у порівнянні з іншими джерелами їхнього заробітку.

Перш, ніж почати кредитування фізичних осіб, банки почнуть кредитувати більш привабливий для них сегмент: корпоративний. І тільки коли в банків буде грошей більше, ніж потрібно корпоративному сегменту, тільки тоді банки відновлять кредитування високоризикового для них сегмента: дрібного бізнесу і, потім уже, фізичних осіб. Не важко здогадатися, що за 1-2 року таких ресурсів в українських банків не з'явиться. А без масового кредитування населення, істотного зростання попиту на житло бути не може. Виходить, і ціни благополучно прагнутимуть до рівня, на якому попит підкріплений фінансовими можливостями споживачів, які не вимагають кредитних ресурсів.

Стосовно ж безпосередньо цін на квартири, то можна прогнозувати їх падіння до рівня, коли усереднена вартість 1-кімнатної квартири в Харкові складе $8-10 тис., 2-кімнатної - $13-14 тис., 3-комнатнной - $18-20 тис. Чому саме така вартість? По-перше, це той рівень сум, який типовий представник середнього класу може заплатити за квартиру без залучення позикових коштів. По-друге, при такому рівні цін, стає вигідним придбання квартир для цілей одержання доходу від здачі в оренду. Звичайно, оренда і зараз приносить дохід. Але в порівнянні із сьогоднішнім співвідношенням цін на квартири з орендними ставками, одержуваний від оренди дохід не є економічно обґрунтованим. От і виходить, що при досягненні зазначених величин почне проявлятися відкладений попит.

Названий рівень цін стосується винятково вторинного ринку житла. Адже на відміну від первинного, на ньому діють саме ринкові механізми ціноутворення. Ринок нового житла складніший. У цьому сегменті основним визначальним фактором ціни є собівартість будівництва, а не ринкова вартість. Принаймні, тоді, коли ціни потрібно знижувати, а не підвищувати. Будівельники не будуть будувати, якщо ціна продажу готового житла не буде перевищувати витрати на його будівництво, як мінімум, на 30-40%. А тут уже занадто багато залежатиме від того, чи піде держава на зниження податків, зменшення величини відрахувань у всілякі фонди?

Адже іншими методами неможливе зниження собівартості будівництва. А знижувати собівартість доведеться! Адже відповідно до викладеного прогнозного рівня, вартість продажу 1 м кв. повинна бути на рівні $250-350. Можна, звичайно, продовжувати пропонувати і за $1000 за метр, але хто за такими цінами купуватиме? Зараз же, якщо враховувати озвучену в різних джерелах інформацію, собівартість будівництва коливається на рівні $600-700/м кв. Зменшення собівартості в 2-3 рази - завдання вкрай складне, і без рішучих, продуманих, скоординованих дій влади, виробників будматеріалів і будівельників, нездійсненне.