Погоджуючись на покупку просторої квартири в елітній новобудові на бульварі Лесі Українки в Києві, Ольга та Олександр не підозрювали, що вплутуються в масштабну аферу. Зовні угода виглядала цілком надійно. Продавець повідомив, що придбав житло у забудовника, надав всі підтверджуючі документи, власним ключем відкрив покупцям двері в квартиру. Коли ж новоспечені власники елітної нерухомості прийшли в БТІ реєструвати договір купівлі-продажу, з'ясувалося, що такого будинку... у столиці немає. Точніше, він не був введений в експлуатацію, а всі документи на квартиру, надані "липовим" продавцем, які примудрилися поміняти замки в чужому житлі, виявилися підробленими.

Найприкріше - від афери ціною майже в $1 млн (вартість оплаченої житлоплощі) не врятував супровід рієлторської контори з відомим ім'ям. Чи варто брати долю угоди у свої руки?

Кризова математика

Офіційні розцінки на послуги агентств нерухомості, у порівнянні з докризовим періодом, практично не змінилися (до 5% від суми угоди). І хоча в індивідуальних бесідах рієлтори запевняють, що готові скидати таксу до 4%, на практиці успішно торгувати вдається не всім. Щоб заощадити, покупці все частіше прибігають до самостійного пошуку житла. Зробити це найпростіше в інтернеті, де існують безкоштовні регіональні бази даних з оголошеннями про продаж квартир тільки "від власника". Однак деякі витончені покупці вдаються до більш хитрого (і менш чесного) способу економії на агентах з нерухомості.

"В принципі, обійти рієлтора, навіть якщо той уже підібрав квартиру, нескладно, - розповідає одесит Віталій Антоненко. - Покупець укладає з агентством договір, у якому прописано, що рієлтор показує йому певну кількість варіантів. І якщо будь-який з них покупця влаштовує, рієлтор отримує свій відсоток від угоди. Але мені після перегляду квартири, що сподобалася, із брокером удалося самостійно розшукати продавця і укласти угоду без допомоги посередників. Більше того, куплене житло оформили на дружину, тому навіть формально рієлтор, який укладав договір із мною, не може пред'явити претензій".

Відмовившись від послуг агентів з нерухомості, однаково прийдеться витратитися на юридичну допомогу в підготовці договорів та аналізу документів (до 1% від ціни житла). А от із завданням перевірити ще раз "історію" квартири цілком можна впоратися і самостійно. До речі, робити це рекомендують навіть тоді, коли "операція" з придбання житла проходить за участю всіх традиційно "прикладених" до неї діючих осіб. Тим більше на тлі масової появи на українському ринку нерухомості аферистів. "Одиничні випадки шахрайства були й раніше, але складається враження, що останнім часом робота зловмисників поставлена на потік, - розповідає Андрій Сокур, гендиректор столичного АН "Альянс-Брок". - За останні пару місяців наш нотаріус призупинив шість угод купівлі-продажу квартир - щораз у нього виникали сумніви щодо документів. Після цього продавці просто пропадали".

Пред'явіть документи!

Перше, що потрібно вимагати у власників квартири до сплати задатку, - оригінали документів, який підтверджують, що нерухомість належить саме йому (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, міни, технічний паспорт і т.д.). Адже деякі шахраї примудряються роздобути аванси одночасно від декількох довірливих покупців, попередньо не надавши жодного документа на нерухомість. Нещодавно таких аферистів виявили співробітники однієї з провідних будівельних компаній Києва. "Влітку співробітниці відділу продажів натрапили в інтернеті на оголошення про реалізацію сторонніми особами квартир преміум-класу, що належать забудовникові. Квартири вони впізнали за плануванням і пейзажу з вікон. Подзвонили за цим оголошенням під виглядом клієнтів і попросили надіслати документи, що підтверджують право власності, факсом. Природно, ніхто нічого не надіслав", - повідомили в компанії. Але навіть після знайомства з правовстановлюючими документами розставатися із задатком рано. На жаль, папери можуть виявитися підробкою дуже гарного рівня.

Андрій Сокур розповів, як влітку цього року співробітники його агентства під час передачі задатку від покупців "господарці" квартири розкрили аферу. "Підозру викликала довідка - характеристика БТІ - шрифт у документі дещо відрізняється від класичного варіанту. Брокер, який засумнівався в дійсності довідки, відразу відправився у відділення БТІ, де й з'ясувалося, що вона підроблена. Потім виявилося, що підроблено все до єдиного документи, а в паспорті, наданому шахрайкою, переклеєна фотографія. Я особисто викликав міліцію. Шахрайка зізналася, що їй заплатили тільки за те, що вона прийде в офіс, поставить підпис і забере задаток".

Наочно виявити фальшивку не завжди під силу навіть досвідченому юристу. Щоб переконатися у вірогідності наданих продавцем паперів, експерти радять стати "детективом за неволею" й особисто пройти всі організації, які видають документи на квартиру. Не варто жалкувати часу і сил і на приватні бесіди з мешканцями будинку, консьєржами та охоронцями, під час яких можуть виявитися обставини, що не сприяють покупці. Скажемо, в Україні немає єдиного реєстру судових виробництв, тому довідатися, чи тягнуться за квартирою судові справи, можна тільки під час особистої "розвідки".

Якщо житло, яке сподобалося, розташовано в новобудові, відсіяти підозрілі пропозиції може бесіда із представниками забудовника про найбанальніше - чи продана ця квартира або ж вона перебуває в його власності (як в описаному випадку із шахраями), а також про більш детальні подробиці.

"Придбавши квартиру на стадії будівництва у інвестора, варто звернутися у фінансову або будівельну компанію, яка здійснює продаж квартир на цьому об'єкті, і довідатися, чи дійсно цей інвестор вкладав кошти, який обсяг інвестицій, чи немає в нього заборгованості, які умови договору", - радить Олексій Балакун, заступник генерального директора будівельної компанії ТММ. Природно, більш детальні дані забудовник надає тільки за згодою продавця (як найчастіше й співробітники БТІ або ЖЕКів). Але якщо власникові житла нема чого боятися, він знайде час для того, щоб допомогти покупцеві переконатися в "чистоті" продаваної житлоплощі.

Довіряй, але перевіряй
Де можна самому зібрати інформацію про квартиру, яку купуєте

- БТІ: перевірити дійсність довідки-характеристики/витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно (залежно від населеного пункту).
- Органи місцевого самоврядування (ДУЖО - для Києва): з'ясувати, чи видавалося свідоцтво, якщо право власності на квартиру оформлене ним.
- Нотаріус: перевірити, чи є заборона на продаж квартири через Державний реєстр іпотек, Єдиний реєстр заборон на відчуження об'єктів нерухомого майна, Реєстр обтяжень рухомого майна.
- ЖЕК: з'ясувати, чи відповідає довідка "Форма-3" дійсності і чи є заборгованість з комунальних платежів.

Олександр Суботін, адвокат, партнер ЮК "Тарасов і Партнери" - Поширені випадки квартирного шахрайства, в результаті яких покупець втрачає задаток. У попередньому договорі, що укладається під час передачі задатку, вказується дата, коли сторони повинні підписати остаточний договір купівлі-продажу нерухомості. Коли ж призначена дата настає, продавець свідомо не бере трубку і на зв'язок не виходить. Правильні дії покупця в цьому випадку: не пізніше зазначеної в попередньому договорі дати направити на адресу продавця проект договору купівлі-продажу (коштовним листом з вкладеним описом), а також прийти до нотаріуса і зробити заяву з проханням підтвердити факт явки в зазначений час і місце (якщо чіткий час і місце угоди не зазначено в попередньому договорі, їх можна встановити, направивши лист, наприклад, разом із проектом договору). Тоді згодом можна через суд повернути суму застави або зобов'язати укласти договір купівлі-продажу.

Олександр Бородкін, адвокат, старший юрист ЮФ "Василь Кисіль і Партнери":

- Вся основна інформація відносно квартири, надавана продавцем, сьогодні може бути самостійно переперевірена покупцем у публічних реєстрах. Основне - право власності - можна перевірити і Реєстрі прав власності на об'єкти нерухомого майна, які ведуть БТІ. Покупець може попросити продавця разом сходити в БТІ, щоб особисто переконатися в тому, що документи не підроблені. Іпотеки, заборони на відчуження й податкові арешти нерухомості можна перевірити ще раз у декількох реєстрах, доступним нотаріусові. Звичайно їх перевіряють безпосередньо в день здійснення угоди, але, при бажанні, покупець може й до угоди самостійно перевірити їх у будь-якого нотаріуса. У паспортному столі можна отримати інформацію про прописані у квартирі особи (продавець повинен виписати із квартири всіх мешканців, а якщо там прописані діти, - дістати згоду органа опіки і піклування на відчуження такої квартири).

Максим Копейчиков, адвокат, партнер ЮФ "Ільяшев і Партнери":

- Покупець повинен насторожитися, якщо квартира має наступні характеристики. Її продає представник за дорученням, із власником зв'язатися можливості немає (як правило, мотивується це його перебуванням у відрядженні), продаж здійснюється за дублікатом правовстановлюючого документа, власником квартири є літня самотня людина, яка не проживає у квартирі. Як правило, доручення виявляється підробленим, а правовстановлюючі документи - або викраденими, або дублікатами. Перевірити дійсність доручення можна тільки за допомогою спілкування людиною, яка її видала. Адже навіть факт її реєстрації в Єдиному реєстрі доручень не свідчить однозначно про те, що довіритель дійсно її підписував. В цілому будь-яка квартира може стати проблемною, оскільки, приміром, продавець міг внести її до статутного капіталу господарчого товариства, що неможливо простежити за державним реєстром угод.