За словами фінансистів, продажі з відтермінуванням платежів в листопаді запустили бизько 15-20 будівельних компаній, ще стільки ж збираються це зробити в першому кварталі 2009 р.

Нерухомість з відтермінуванням

За твердженням експертів, переважна більшість забудовників, яка запустила продажі з відтермінуванням платежів, сьогодні віддають перевагу розстрочці. "Сам по собі це не новий механізм, просто донедавна його реалізовували лічені компанії, а зараз він стає все більш популярним. Підхід все той же: покупець щомісячно або щоквартально вносить розбиті на рівні частини платежі з розрахунком, щоб виплатити все до моменту здачі нерухомості в експлуатацію. Головне нововведення - забудовники почали фіксувати ціну (як правило, у гривнях, рідше - у доларах), а не підвищувати її в міру внесення коштів, як було раніше", - розповів начальник відділу продажів компанії НБК Дмитро Шостя.

Залежно від політики будкомпанії і ступеня готовності нерухомості початковий вклад при розстрочці нині становить 10-20% вартості квартири. При цьому процентні ставки не нараховуються, як це прийнято в кредитуванні. За підрахунками експертів, за такою схемою працюють близько 20 компаній, серед яких ХК "Київміськбуд", ТММ, "НЕСТ", Terra Development, Ukrainian Develop-ment Partners, НБК, ICD Invest-ment, ЮЗТС та "УКО-Буд".

Значно менше забудовників, за словами експертів, впроваджують так звану кредитну схему. Вона передбачає виплату вартості житла не до здачі будинку в експлуатацію, а протягом 5-20 років, а також нарахування процентної ставки - у середньому 7-14% річних (залежно від терміну кредитування). Початковий вклад становить близько 20-30% вартості квартири.

"Якщо інвестор вносить всю суму раніше терміну - до здачі об'єкта в експлуатацію, то свідоцтво на право власності згодом оформляється на нього. Коли ж виплачена лише частина коштів, то оформляється спільна власність з будівельною компанією (до повного розрахунку за нерухомість)", - пояснила ситуацію керівник центру продажів "Міськжитлобуду" Олена Блиндюк.

В обох випадках мова йде про придбання квартир за проектами незавершеного будівництва: забудовники не застосовують схеми з відтермінуванням платежу на старті робіт. На відміну від банків, вони не стурбовані оцінкою платоспроможності позичальників, а тому для оформлення розстрочки або кредиту досить виконати лише базові умови.

"Платоспроможність інвестора звичайно оцінюється за фактом покупки житла. Головне для нас - це те, що майнові права покупцеві нерухомості передаються тільки при повній сплаті її вартості", - відзначив заступник генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу компанії ТММ Олексій Говорун.

Від будівельників відреклися

Головна причина впровадження забудовниками кредитних схем - гостра нестача коштів. "За останні місяці істотно змінилася структура джерел фінансування більшості з них, оскільки банки, інвестиційні фонди та інші фінансові установи припинили їх кредитувати", - розповів Дмитро Шостя.

У міру згортання кредитних проектів будкомпаній фінустанови зупинили і кредитування громадян під покупку новобудов. За даними "Простобанк Консалтингу", на початок грудня позики на первинному ринку не надавав жоден з 50 найбільших банків країни.

"Справа навіть не в нестачі ресурсів у банківській системі, а в ризиках. Наприклад, ми згорнули кредитування через незрозумілу ситуацію на ринку нерухомості. Адже щоб оформлювати позики і правильно оцінювати застави, потрібно мати уявлення щодо змін цін на житло найближчим часом, а це важко передбачити", - підкреслив начальник департаменту розвитку індивідуального бізнесу УкрСиббанку Іван Істомін.

Передбачається, що в 2009 р. продажі на виплат і кредитування будуть застосовуватися винятково для завершення раніше запущених проектів. "Ці механізми підходять лише тим, хто має стартовий капітал або додаткові джерела фінансування. Адже коштів, отриманих від початкових вкладів інвесторів, недостатньо для підтримки необхідної динаміки будівельного процесу", - сказала керівник відділу корпоративних комунікацій і маркетингу компанії Ukrainian Deve-lopment Partners Олеся Романенко.

"Спроби за рахунок розстрочки запустити нове будівництво приречені на провал. Шанси є тільки в забудовників з іншими джерелами ресурсів. Це можуть бути власні або позикові кошти. А готовність проектів повинна становити не менше 80%", - доповнив її аналітик компанії SV Development Сергій Костецький.

Згідно з прогнозами експертів у першому кварталі розстрочки і кредитні проекти запустять ще близько 15-20 будівельних компаній. У міру посилення фінансової кризи і зниження попиту на житло фахівці припускають спрощення схем, а також поліпшення умов кредитування. Не виключають сьогодні і голосних скандалів: якщо забудовникам не буде вистачати залучених коштів, вони будуть заморожувати будівництва.