"Навесні 2011 року варто очікувати на цінове дно на ринку житла" - такий прогноз в жовтні минулого року дав Фокусу президент Союзу фахівців з нерухомості Олександр Рубанов. Тоді ріелтори сприйняли слова експерта з іронією, хором запевняючи, що свій ціновий мінімум квадратний метр вже подолав і його вартість буде тільки зростати. Зараз Рубанов і сам визнає, що помилявся: ціни продовжують падати, а значить, ні про яке дні ринку не може йтися. До нього ще далеко.

І це незважаючи на те, що вартість київської вторинки за підсумками I кварталу виявилася найнижчою за останні 5 років. Як повідомили в консалтинговій компанії "Канзас", у квітні ціна столичного квадратного метра склала $1591, що дорівнює показнику 2006 року, часу, коли вартість вторинки почала різко зростати. У консалтинговій компанії SV Development цифри інші, але тенденція схожа: у квітні київський квадрат коштував у середньому $1794, а на початку 2006-го - $1800.

Чому вона падає

Одним з основних чинників падіння цін на вторинну нерухомість в Україні стала відсутність попиту. Досвід киянки Оксани, яка з початку року продає доглянуту двокімнатну квартиру на Подолі в будинку, побудованому 10 років тому, підтверджує це. "Спочатку я просила за свою квартиру 155 тисяч доларів, але покупців не було, - розповідає господиня. - Довелося опустити ціну до 145 тисяч. Якщо протягом двох тижнів охочих не з'являться, буду знову знижувати ціну".

Швидше за все, стримати ціновий апетит Оксані дійсно доведеться. На думку Ярослава Цуканова, незалежного консультанта з нерухомості, попит на житло з'явиться лише тоді, коли воно подешевшає щонайменше на 70%. "Реальна вартість квадратного метра на вторинному ринку, за якою його купуватимуть у Києві, стартує з 800-900 доларів, - вважає він, - а нинішній попит менший від пропозиції в сотні разів".

Падіння цін на житло зумовлене і підвищенням тарифів на комунальні послуги. "Стає невигідним утримувати нерухомість, - пояснює Олександр Рубанов. - Якщо раніше квартиру можна було розглядати як джерело заробітку при здачі її у найм, то тепер 30% орендної плати з'їдають комунальні витрати. І це ще не межа".

Схожа ситуація спостерігається й за межами столиці: ціни падають в Одесі, Донецьку та Харкові.

Разом з тим багато київських ріелторів стверджують, що вартість квадратних метрів насправді не знизилася. "Впала ціна пропозиції, тобто та, яку ми бачимо в оголошеннях, - пояснює директор агентства нерухомості "Валіон" Артур Пилипчук. - А ціни реальних угод залишилися на рівні минулого року. Тобто бажання продавців наблизилися до можливостей покупців". Експерт пояснює це тим, що власники квартир і будинків, звикнувши до кризи, стали реально дивитися на речі.

Нове проти старого

Втім, незважаючи на неухильне падіння цін, вартість квадратних метрів у будинках споруди минулого століття, як і раніше залишається вищою, ніж у будинках, зведених останніми роками. І це при тому, що за останні півроку ціни на квартири в новобудовах змінювалися лише в бік збільшення. За підрахунками фахівців житлового кварталу "Новопечерські Липки", з грудня 2010-го по березень нинішнього року їхня вартість зросла на 2,8% і склала 14,5 тис. грн. за кв. м. У червні 2008-го, в період найвищої ціни на новобудови, готовий квадратний метр у Києві коштував 13,2 тис. грн.

Примітно, що забудовники, які здають житло, на відсутність покупців не скаржаться. У "Новопечерських Липках" недешеві апартаменти бізнес-класу розійшлися, як гарячі пиріжки: без господарів залишилося лише 3% площі. А у другій черзі кварталу, готовій поки наполовину, продано вже 16% апартаментів. Є чим похвалитися і будівельній компанії "ТММ". "За минулий рік продажі квадратних метрів зросли на 10%", - повідомив Фокусу її гендиректор Микола Толмачов.

Такий попит забудовники та ріелтори пояснюють тим, що рідкісні покупці, в яких є гроші на покупку квартири, вважають за краще вкладати їх у нове житло - більш тепле і просторе. "Ліквідність старого житла знижується все більше, - міркує Олеся Романенко, начальник служби маркетингу і продажів "Новопечерських Липок". - А це значить, що як мінімум через два роки може змінитися нинішня ситуація і старі квадратні метри виявляться дешевшими, ніж нові".

Причому це буде пов'язано не тільки зі зростанням цін на нове житло, але і з падінням вартості старого. За словами Олександра Рубанова, того самого експерта, який не побоявся спрогнозувати зниження цін на нерухомість, вартість вторинного житла буде знижуватися як мінімум ще півтора-два роки. "Але якщо ситуація в економіці не покращиться, зниження може продовжитися. Адже ринок нерухомості не можна розглядати окремо від ситуації в країні", - вважає експерт.