"Один корпус житлового комплексу "Міракс-парк" на проспекті Вернадського в Москві ми здали на квартал пізніше наміченого терміну. Потенційним мешканцям інших корпусів треба сходити в церкву і поставити свічки, щоб ми не збанкрутували", - так песимістично відповідає на питання покупців квартир власник російської корпорації Mirax Group Сергій Полонський.

Ще рік тому він обіцяв з'їсти краватку, якщо ціни на житло не піднімуться на 25%. Але квартири, навпаки, значно подешевшали. Навесні цього року Полонський говорив, що цінове дно вже досягнуте, а три місяці тому із задоволенням констатував пожвавлення попиту і збільшення інтересу з боку покупців. Компанія навіть підвищила ціну квадратного метра в новобудовах. Цей крок повинен був підстьобнути повернення спекулятивного капіталу на ринок. Але очікування російських забудовників не виправдалися - ціни на житло знову поповзли вниз.

В Україні справи в Mirax Group ідуть ще гірше: бізнес виставлений на продаж, будівництво 46-поверхового багатофункціонального комплексу Mirax Plaza на вулиці Глибочицькій у Києві припинено. У проект вкладено 130 млн доларів, а продати його можна зараз навряд чи за 50 млн. Криза в Україні й Росії має спільну природу. Однаковими методами російські й українські оператори ринку нерухомості намагаються зламати тренд: повторюють, що дно вже позаду. Але це схоже на те, як тубільні племена викликають дощ: співають заклинання, стукають у бубон, імітують шум дощу тріскачками з пір'я.

Танці з бубнами

Звичайно, у будівельників більше шансів вплинути на ситуацію, ніж у тубільців. Адже небо не чує заклинань, а на психіку людей такі методи іноді діють. Саме на це й розраховують девелопери, повторюючи на різні лади, що прийшов час для інвестицій у житло. Для обґрунтування своїх тверджень вони наводять статистичні дані. Правда, вірогідність цих цифр і прийомів їхньої інтерпретації досить сумнівна. Зокрема, в умовах кризи узвичаїлося порівняння "непорівнянних" місяців. Приміром, традиційно врожайного за кількістю угод травня з "мертвим" через свята січнем.

Крім того, відомості різних джерел настільки суперечать один одному, що зрозуміти, де правда, а де ні, складно. Єдина статистика (якщо не за цінами, то хоча б за кількістю угод) могла б внести ясність, але вона закрита. Угоди реєструються нотаріусами, відповідна інформація передається до реєстру, який веде Міністерство юстиції. Такі дані оприлюднюються тільки раз на рік, та й то з перебоями. "Це пов'язано з технічними труднощами", - пояснили в прес-службі Мін'юсту.

Тому гравці частенько посилаються на власні маркетингові дослідження. Причому така можливість є не в усіх. Для цього потрібно, щоб відділ маркетингу не був скасований і кваліфіковано працював. Інакше забудовники використають для аналізу відомості тільки щодо однієї компанії - власної. Через кризу обсяг продажів квартир зменшився, отже, відбулося і скорочення масиву статистичних даних. Робити висновки про динаміку цін, опираючись на продажі максимум п'яти квартир на місяць (а саме стільки продає сьогодні середній забудовник), - м'яко кажучи, некоректно.

Саме через невелику кількість угод консалтингова компанія SV Development з початку поточного року припинила розраховувати середню ціну квадратного метра в новобудовах Києва.

"Цього року на "первинці" продається лише 20-30 квартир на місяць. Цього недостатньо для аналізу... Для порівняння: торік цей показник становив близько 830 квартир", - розповідає аналітик SV Development Сергій Костецький. Правда, перший віце-президент найбільшої в Україні холдингової компанії "Київміськбуд" Василь Можар стверджує, що угод набагато більше. За його оцінками, тільки "Київміськбуд" продає "12-15 квартир за тиждень", тоді як до кризи компанія продавала за день 15-20 квартир.

Все частіше зустрічаються випадки, коли прогнозисти у своїх твердженнях взагалі не опираються на яку-небудь статистику, обґрунтовуючи своє бачення ситуації на ринку загальними фразами і емоціями. "Восени банки повинні відновити іпотеку, і це підстьобне попит на житло. Не можуть же вони не видавати кредити!" - пояснює голова ради директорів Української будівельної асоціації і співвласник проблемної девелоперської компанії "XXI Століття" Лев Парцхаладзе. У той же час агентство "Кредит-Рейтинг" вважає, що необхідних умов для відновлення банківського кредитування поки немає.

Інформаційна закритість ринку, з одного боку, тримає багатьох гравців у підвішеному стані, а з іншого боку - оператори намагаються скористатися нею для активізації попиту, оголошуючи ту або іншу інформацію, яку неможливо перевірити. Приміром, нещодавно засновник будівельної компанії "Екобуд" і заступник глави Комітету Верховної Ради з питань будівництва, містобудування, житлово-комунального господарства і регіональної політики Юрій Сербін (БЮТ) заявив, що на ринку столичної "первинки" з'явилися спекулянти, які скуповують новобудови з високим ступенем готовності для подальшого перепродажу.

"У будівельні компанії після деякої перерви знову почали звертатися люди, які роблять бізнес на перепродажі житла... Якщо раніше приходили дрібні спекулянти, яких цікавило придбання двох-чотирьох квартир, то зараз звертаються великі покупці, які бажають купити 40-50 квартир, будинок цілком і т.д. Інакше кажучи, тепер ми маємо справу з великим капіталом", - переконує парламентарій. Правда, ці слова гравці ринку не підтверджують, відзначаючи, що спекулятивний капітал так і не повернувся на ринок. "Так, ми продаємо квартири, але люди купують їх для себе. Спекулятивного капіталу на ринку немає з минулого року", - говорить Можар.

У сутінках "вторинки"

Ріелтори слідом за забудовниками не втомлюються стверджувати, що цінове дно залишилося позаду. Правда, на вторинному ринку власну статистику ведуть більшість великих гравців. Але і тут вона досить суперечлива. Якщо вірити деяким ріелторам, криза так і не торкнулася "вторинки". Так, за даними агентства нерухомості "Благовіст", у першому півріччі 2009-го порівняно з аналогічним періодом минулого року кількість угод зменшилася лише на 92 одиниці, до 4316 договорів. А якщо порівнювати із другим півріччям 2008-го, то продажі й зовсім виросли на 106 угод.

Однак в "Благовісті" визнають, що в грошовому еквіваленті картина менш райдужна: у першому півріччі 2008 року продано квартир на 574 млн доларів, у другому - на 369 млн, а в першому півріччі 2009-го - на 217 млн доларів. Це означає, що продажі йшли активно, але ціни на житло порівняно з торішніми знизилися в півтора рази.

"У такому випадку залишається загадкою: чому тоді, за даними самих ріелторів, агентства нерухомості закриваються? Тільки тому, що їх не влаштовують заробітки? Чи тому що не було угод?" - дивується Костецький. Раніше Спілка фахівців з нерухомості України заявляла, що кількість ріелторських агентств із початку 2008-го в цілому по Україні зменшилася в десять разів - залишилося близько 500 компаній, а по Києву цей показник скоротився майже в 25 разів - до 60-70 компаній. За оцінками Костецького, за весь минулий рік на вторинному ринку було продано 20 тис. квартир (близько 1600 на місяць). Цього року на "вторинці" продається 200-250 квартир щомісяця. Причому в червні нових власників знайшли тільки 180 квартир.

Ріелтори відзначають, що житло в потрібному районі підшукати складно, тому що на ринку мало пропозицій. Вони пояснюють це тим, що більшість продавців чекають стабілізації цін і тому зняли квартири із продажу. У той же час на форумах все частіше зустрічаються історії про те, як власники не змогли продати свою нерухомість за заявленою низькою ціною з вини ріелтора.

"Ми хотіли виручити за нашу однокімнатну 35 тисяч доларів - дуже гроші потрібні були, а брокер переконав нас підняти ціну на десять тисяч, до 45 тисяч доларів. Потім я випадково побачила оголошення, у якому фігурувала наша квартира, але вже за ціною 60 тисяч. У підсумку до нас так ніхто і не прийшов", - скаржиться киянка Олена Краснова.

Консультанти побачили зростання цін

За словами керівника відділу стратегічного консалтингу консалтингової компанії Knight Frank Наталії Проніної, на київському первинному ринку почалося підвищення ціни на елітну нерухомість. У дев'ятьох новобудовах, які компанія зараховує до еліт-класу, з березня 2009 року вартість квадратного метра піднялася на 770 доларів - до 8248. За даними Knight Frank, така ціна була характерна для елітного житла навесні 2007-го. Невелике подорожчання на ринку Проніна пояснює зміцненням гривні - після масштабної девальвації національної валюти більшість забудовників зафіксували вартість квадратного метра в гривні, тому і спостерігається незначне підвищення цін у доларовому еквіваленті.

Крім того, за її словами, для залучення покупців за допомогою низьких цін девелопери провели ширшу диференціацію у вартості квартир: залежно від поверху, площі, виду з вікон і т.д. На найбільш непопулярне житло, розташоване на перших поверхах будинку і з поганими характеристиками, у деяких житлових комплексах була знижена ціна. Таку практику застосували в комплексах "Паркове місто", "Смарагдовий", "Голосієво". У той же час ціни на квартири, що користуються стабільним попитом, за підсумками червня незначно зросли. Цей фактор і вплинув на зростання середньої вартості квадратного метра.

Популярний раніше економ-сегмент не може похвалитися подорожчанням. Навпаки, тут ціни, за даними Knight Frank, знизилися за час кризи з 2174 до 1300 дол./кв. м. "В "економі" цільова аудиторія залежна від наявності іпотеки. Немає іпотеки - немає платоспроможного попиту", - говорить Проніна. При цьому вона підкреслює, що компанія аналізує ціну пропозиції, а не реальних угод.

Керівник аналітичного відділу компанії з управління активами "Діалог плюс" Олександр Полодянко заявив, що забудовники не розголошують дані про те, за скільки насправді продають квартири, щоб не обвалити ринок. За його оцінками, різниця між заявленою і ціною реальної угоди може сягати 20-30%.

На вторинному ринку через коливання валютного курсу більшість продавців також підвищували доларові ціни на свої квадратні метри. За даними агентства нерухомості "Планета Оболонь", в окремих випадках у травні підвищення ціни досягало восьми відсотків. Проте за півроку ціна "вторинки" знизилася на 24% - до 1832 дол./кв. м. За інформацією консалтингової компанії SV Development, за півроку ціна столичного житла впала на 34,22% - до 1511 дол./кв. м.

У Львові, за даними компанії "Росан-Інвест", за півроку ціна на вторинне житло впала на 26%, до 1260 дол./кв. м. Відповідно до досліджень компанії "Герц", донецький "квадрат" за півроку подешевшав на 47,5% - до 955 доларів. За словами директора агентства нерухомості "Пушкінське" Олексія Нагорних, із травня продавці харківського житла почали поступово піднімати ціни, зростання сягало 10-15% у доларовому еквіваленті. При цьому три- і чотирикімнатні квартири через відсутність попиту майже не змінилися в ціні. Нагорних розповів, що покупці готові купувати житло, але за ціною, яка була на початку року. "Якщо продавці в процесі переговорів поступаються покупцям, то угода, зазвичай, укладається. Незговірливі власники житла очікують кращих часів", - говорить він.

Низький попит - низькі ціни

"Вся ця інформаційна війна, яку гравці розв'язали в ЗМІ під гаслом "падати цінам уже просто нікуди", зробила свою справу: зниження цін призупинилося. На осінь можна прогнозувати досягнення цінового дна", - вважає Костецький. Однак цінове дно в українському варіанті - це не той класичний випадок, коли відбувається вирівнювання попиту та пропозиції. Аналітик SV Development вважає, що здешевлення житла призупиниться, тому що гравці ринку не дозволять цінам опуститися ще нижче.

А от власник девелоперської компанії НСМ Group Андрій Заїка вважає, що ринку є куди падати. "В 1998 році собівартість готового житла становила 300 доларів за квадратний метр, але продавали його іноді й по 200 доларів. Тому розмови про те, що нижче собівартості продавати ніхто не буде, - слова на вітер. Ринок залежить від макроекономічних показників, а вони в нас аж ніяк не позитивні", - вважає він.

Лев Парцхаладзе щодо цього зауважує, що нижче собівартості забудовники продають квартири рідко - тільки якщо необхідно виконати певні боргові зобов'язання. Собівартість квадратного метра житла, з урахуванням всіх хабарів і прокладення комунікаційних мереж, за розрахунками самих забудовників (які привселюдно занижувати цей показник не зацікавлені), у містах-мільйонниках донедавна становила в середньому 700 дол./кв. м, а в столиці сягала 1100-1500. Такі цифри і варто вважати орієнтиром для цін на цю осінь, тим більше що борговими зобов'язаннями обтяжені майже всі забудовники.

Колишній керівник аналітичного відділу групи компаній "ПІК Україна" Ангеліна Деревльова вважає, що пік розвитку ринку нерухомості припав саме на період, коли спостерігалося найбільш сприятливе поєднання таких факторів, як зростання зайнятості населення, підвищення доходів громадян і висока інфляція. Крім того, в 2005-2007 роках відзначався пік іпотечного кредитування в країні. За її словами, за відсутності позитивної динаміки цих факторів "розмови про намацування дна - це не більш ніж модерація інформаційного простору". До речі, економічний спад в Україні в першому кварталі цього року, за офіційними даними, склав 20,3%, а останній (червневий) консенсус-прогноз показав, що за підсумками року цей показник очікується на рівні 12,8%.

Деревльова впевнена, що штучне створення ажіотажу деякими учасниками ринку не приводить до масових продажів. Адже від їхніх запевнянь про те, що цінам падати більше нікуди, гроші в споживача не з'являються.

Прогнозуючи активізацію ринку восени, більшість сподіваються на вибори. В 2004-2007 роках зароблені під час виборчих кампаній гроші люди справді бажали вкласти в нерухомість. Однак робили вони це на зростаючому ринку, коли середньорічне зростання цін на житло становило 30-40%, а терміни окупності вкладених грошей при здачі квартири в оренду - сім-десять років. Сьогодні замість подорожчання житла спостерігається здешевлення, а терміни окупності сягають 20 років. На думку Олександра Подолянка, поширена думка про те, що житло є унікальним спекулятивним інструментом, помилкова. Серед альтернативних ринків він називає золото та інші банківські метали. Приміром, світова ціна трійської унції золота виросла з 700 доларів у жовтні минулого року до 980 доларів на початку червня 2009-го.

Залежно від динаміки українських макроекономічних показників існує два прогнози поведінки ринку нерухомості поточної осені: оптимістичний і песимістичний. Відповідно до першого, "цінники" на первинному ринку житлової нерухомості підвищаться на один-два відсотки у гривні, але підсумкова ціна угод все-таки просяде. Причому здешевлення буде різним у залежності не тільки від класу житла, але й від місця розташування квартири, а також ступеня готовності будинку.

"У готових будинках ціна зможе знизитися до десяти відсотків, а в недобудові падіння буде більшим", - говорить начальник відділу маркетингу компанії "Нерухомість столиці" (НЕСТ) Раміль Мехтієв. Він відзначив, що перед забудовниками як і раніше стоїть завдання вижити, а не заробити гроші. На "вторинці" диференціація ціни теж матиме місце. Неліквідні квартири дешевшатимуть, а ціни на привабливіші залишаться колишніми або незначно зміняться. Основні угоди на ринку будуть і далі проходити на "вторинці". Більше того, коли весь будинок з високим ступенем готовності викуплять, первинний ринок просто завмре. Тому що ніякими знижками і розстрочками не можна швидко повернути довіру споживачів до недобудов. А виграють ті, хто запропонує покупцеві готове житло.

При погіршенні макроекономічної ситуації (песимістичний сценарій) за осінь і зиму ціни на житло впадуть до рівня 2004 року, нижче рівня собівартості.

Але за будь-якого розвитку ситуації галузь врятує не держава і спекулянт, а кінцевий споживач. Поки іпотека не відродилася, а доходи громадян падають більш ніж на 10% за рік, ніякі вербальні атаки не допоможуть. Кожна компанія вибирає свої методи активізації попиту. Можна спробувати знизити ціни, а можна продовжувати переконувати споживачів у необхідності купівлі житла за існуючими розцінками.

"Знайти багатого "пасажира", який мешкає в "панельці" або "сталінці", залякати його або його дружину. Наприклад, як можна їздити на "Мерседесі" і жити в такому лайні (перед цим - зіпсуй йому покришки). Привести його до нас у спортзал у "Золотих Ключах" і показати, як треба жити, а потім подзвонити в офіс продажів (нашої компанії)", - ділиться із читачами у своєму ЖЖ Полонський секретами того, як убезпечити компанію від банкрутства.