Тоді бізнесмен припустив, що з кризою і погіршенням платіжної дисципліни банківських позичальників на український ринок буде викинуто велику кількість дешевих застав за кредитами - квартир, авто, земельних ділянок тощо. За минулий рік банки справді виставили на продаж чимало застав (на інтернет-сайтах тільки першої десятки банків значаться понад 5 тис. оголошень про продаж заставного майна). Однак угод із продажу укладається не так уже й багато. "На практиці вдається реалізувати тільки 20% виставлених на продаж застав", - повідомляє директор ТОВ "Діброва" (Українська інтернет-біржа) Станіслав Шкуринський.

"Навесні покупці досить активно цікавилися кредитними заставами, - констатує директор компанії "Кредитна консультація" Андрій Половченко. - Але вони зіштовхувалися з двома проблемами: або застава була надто дорогою порівняно з аналогічними об’єктами на ринку, або існувала ймовірність того, що колишній власник майна оскаржить рішення суду про вилучення застави і поверне його у свою власність". Ціна заставного майна і наявність юридичних ризиків залежать від процедури придбання застави, а саме від того, хто продав заставу - сам позичальник (добровільно) чи банк від його імені, або банк чи Державна виконавча служба (ДВС) за рішенням суду про відчуження застави.

Як правило, якщо позичальник продає заставу добровільно, то прагне зробити це не дешевше за продавців аналогічних об’єктів на ринку. З початку кризи вартість застав за кредитами фізосіб, а саме автомобілів і квартир, зменшилася. Так, нерухомість у Києві та Київській області з жовтня минулого року подешевшала на 30-50% (у доларовому еквіваленті). При цьому сума отриманого позичальником кредиту не змінилася або навіть виросла із девальвацією гривні (для інвалютних позичок). Тому, чим дорожче позичальник продасть машину або квартиру, тим менший залишок кредиту йому доведеться повертати банку надалі.

Аналогічна ситуація, коли продавцями застав є банки. Останні, як правило, виставляють заставні об’єкти на продаж за поточними ринковими цінами і просто чекають, поки з’являться покупці.

Зрозуміло, що дорогі застави не користуються великим попитом. Натомість дешеві об’єкти (за ціною на 10-30% нижчою за ринкову), коли позичальникові або банку потрібно терміново продати заставу, покупці змітають за лічені дні. "Дешеві автомобілі продаються протягом двох-трьох днів, квартири - за тиждень", - зазначає Станіслав Шкуринський.

Якщо ж продажем застави займається Державна виконавча служба, то ціна, найімовірніше, влаштує навіть найприскіпливішого покупця: оціночна вартість об’єкта в середньому на 20% нижча за ринкові ціни. А якщо покупець на заставу не знайшовся, ДВС знижує ціну ще на 15-20% (максимум 30%). У результаті вартість такої застави може бути на 40% нижчою за ринкову ціну аналогічних об’єктів.

Втім, купівля застави в ДВС може обернутися низкою судових розглядів за умови, якщо банківський боржник подасть апеляцію, розпочавши нешвидкий судовий процес щодо примусового відчуження майна. Формально об’єкт може повернутися до нього, а покупцеві доведеться судитися з банком, вимагаючи повернення грошей. Банк же відтягуватиме повернення вирученої суми, допоки кредит не буде погашено несумлінним позичальником.

Водночас самі банкіри стверджують, що фінструктури рідко забирають застави в позичальників примусово, намагаючись переконати боржників продати майно добровільно. "Позичальник може знайти покупця за прийнятною ціною і погасити весь кредит або його левову частку. Тоді як реалізація застави ДВС з’їдає до 35-40% ринкової вартості об’єкта", - повідомляє заступник голови правління Ерсте Банку Павло Цетковський. До того ж, примусова реалізація застави в такому випадку затягується мінімум на півроку. І поки банк судиться з позичальником, а застава продається, фінустанова зобов’язана резервувати під проблемну заборгованість 100% суми кредиту.

В окремих випадках банки не чекають продажу застави, а переоформляють її у свою власність. Так відбувається лише тоді, коли об’єкт цікавий банку: наприклад, фінструктура може забрати на баланс комерційну нерухомість, де можна розмістити свої управління або філію.

Що продає населення

До 60% продажу заставного майна забезпечують автомобілі здебільшого "народних" марок: ВАЗ, Daewoo, Chery, Geely. Раніше такі машини частіше за інших продавалися в кредит з мінімальним першим внеском або без нього, при цьому дохід позичальника міг бути невисоким. Зрозуміло, що з кризою ця категорія автолюбителів не змогла платити за кредитами, багато з яких були в інвалюті. Значно рідше на продаж виставляються машини преміум-класу (Porsche Cayenne, Toyota Land Cruiser Prado, Acura MDX), які поки ще належать постраждалим від кризи білим комірцям або представникам середнього бізнесу.

Найбільшим постачальником заставних автомобілів на сьогоднішньому ринку є ПриватБанк. Фінструктура має кілька майданчиків із продажу такого майна й активно розпродає машини. 10% виставлених на продаж ПриватБанком автомобілів становлять машини марки ВАЗ.

На другому місці (до 30% угод) за кількістю заставного продажу - квартири. За оцінками ріелторів, сьогодні в Києві продається до 5 тис. заставних квартир. До речі, столиця - не головний постачальник заставного житла. Наприклад, у Райффайзен Банку Аваль із майже 200 квартир, виставлених на продаж, на столичний регіон припадає лише 10 об’єктів. Решта продається на периферії.

Лідери продажу заставних квартир - Крим і великі промислові міста Східної України - Донецьк, Луганськ, Дніпропетровськ, Кривий Ріг. Східні регіони більше постраждали від зниження заробітних плат, ніж Захід і Київ, тоді як кримські квартири здебільшого купують спекулянти, які розраховують заробити на зростанні цін.

Якщо продаж квартири нетерміновий, то ціна на об’єкт іноді навіть вища за ринкову - в неї закладені комісійні ріелторів, залучених до продажу. Наприклад, за однокімнатну заставну квартиру в хрущовці у Солом’янському районі Києва просять $67 тис. У принципі, за такі самі гроші можна знайти рівноцінну хрущовку-двійку, не обтяжену іпотекою.

Відшукати дешеву заставну квартиру складніше, ніж автомобіль. Через ДВС квартири продаються рідко. Так само нечасті й термінові угоди.

Земельні ділянки виставляються на продаж значно рідше (до 10 угод): кредитування купівлі землі почалося тільки в 2007 році й українці попросту не встигли залучити багато таких позик. За даними заставних інтернет-бірж, найчастіше продаються порівняно невеликі ділянки (до 30 соток), призначені для будівництва і ведення домашнього господарства.

Серед заставного майна приватних клієнтів, яке йде на продаж, трапляються й екзотичні лоти: побутова техніка, світильники, болгарки, ювелірні вироби з дорогоцінним камінням. Банк "Фінанси та Кредит", наприклад, продає фарбу для шовкотрафарету, дизайнерський картон і пластмасові ящики (які кредити банк видавав під таку заставу, у фінструктурі не пояснюють). Ціна - винятково договірна, масовий покупець відсутній.

Що продають компанії

Найчастіше корпоративні позичальники продають комерційну або торговельну нерухомість, починаючи з невеликих офісних приміщень, магазинчиків, кафе та закінчуючи величезними складськими або торговельними площами.

За словами Андрія Половченка, сьогодні найпростіше продати невелике нежитлове приміщення до 100 кв. м під магазин, кафе, бар, хімчистку тощо, розташоване в центральній частині великого міста. Найбільш ходові - комплекси з ціною до $200 тис. Новими власниками такої нерухомості стають ті, хто хотів купити її до кризи, але не міг собі це дозволити. І хоча найчастіше заставні об’єкти нерухомості продаються за ринковими цінами, їх все одно розкуповують. "Зараз багато хто розуміє, що купити необхідне приміщення за такими цінами вони вже ніколи не зможуть: із закінченням кризи вартість комерційної нерухомості знову підвищиться", - прогнозує Андрій Половченко. За його словами, об’єктами комерційної нерухомості вартістю понад $200 тис. потенційні покупці цікавляться здебільшого в спекулятивних цілях. Такі приміщення, як правило, купуються з розрахунком на майбутнє зростання цін на нерухомість та її оренду. Значно рідше такі об’єкти купують для організації або розвитку власного бізнесу.

Інший вид корпоративного заставного майна, що користується високим попитом, - сільгосптехніка (косарки, сівалки, трактори), обладнання для харчової промисловості (фасувальні лінії, хлібопекарні), а також будівельне обладнання (підйомні крани, бетономішалки, віброверстати, насоси). До кризи купити таке обладнання було проблематично: нова техніка була дорогою, стара - неробочою. Тепер придбати її ще складніше через серйозне подорожчання імпортних товарів. Вихід - купівля майже нового заставного майна. І чим воно універсальніше, тим швидше знаходить покупця.

Є в продажу цілі виробничі комплекси - насіннєві станції, СТО і навіть свиноферми. Але пошук покупців на такі об’єкти тривалий. У банку "Аваль", наприклад, багато майнових комплексів були виставлені на продаж ще наприкінці минулого року. За словами працівника фінустанови, покупці періодично цікавляться майном, але то ціна їх не влаштовує, то профіль діяльності не підходить.

Є й незвичні пропозиції - контейнери з товарами, зерновими, харчовою продукцією. Наприклад, в середині жовтня Мегабанк продавав 35 т моркви. Пояснення просте: раніше фінструктури кредитували промислові компанії під продукцію, а фермерів - під майбутній урожай. Тепер, коли компанії виявилися не в змозі платити за кредитами, банки отримали заставну "спадщину" і змушені самостійно шукати на неї покупців.

Ринок застав зросте

Багато банків вважають, що розквіт ринку банківських застав тільки починається. "Зараз спостерігається тенденція до зниження вартості застав. Восени банки і позичальники пропонували об’єкти до продажу за договірною ціною", - повідомляє Денис Дрозд. Ситуація з проблемними боргами банків погіршується. За даними Нацбанку, на початку року проблемні кредити становили близько 2% кредитного портфеля українських банків, тепер - понад 6%. За неофіційною інформацією, обсяги проблемних боргів у банківській системі вищі: у більшості фінустанов проблемні кредити сягають 10-15% кредитного портфеля, у банках з тимчасовою адміністрацією - 40-50%.

"Деякі фінустанови погоджуються на переуступку боргу: позичальник віддає заставу (машину або квартиру) іншій людині, і та погашає залишок кредиту. При цьому умови кредитування не змінюються, тобто залишаються на рівні докризових", - зазначає начальник відділу виконавчого провадження ОТП Банку Олексій Поляков. І такий варіант популярний, оскільки за останній рік ставки за кредитами зросли приблизно в півтора разу, а сума першого внеску - в два-п’ять разів. Банки кредитують купівлю авто під 25-30% річних у гривні строком на три-п’ять років, при цьому перший внесок - не менш як 30%. Умови отримання іпотечного кредиту ще важчі. Наприклад, ПриватБанк згоден видати гривневу позику на житло строком до 20 років, початковий внесок за якою становить 30%, а ставка за кредитом - 26,64% річних. Єдина умова - клієнт повинен купити заставну квартиру в ПриватБанку.

За словами члена правління Індекс-Банку Олексія Волчкова, в Україні заставне майно ось-ось почне масово викидатися на ринок. "На початку цього року багато потенційно проблемних позичальників реструктурували кредити. Тепер вони здебільшого справно платять за такими позичками. Але якщо реструктуризація була тимчасовою (наприклад, на рік), то незабаром проблема погашення боргів знову загостриться", - констатує Волчков. Проблеми з поверненням позичок виникнуть і в тому випадку, якщо доходи населення знизяться або гривня девальвує ще більше. За прогнозами директора з роботи з проблемними активами VAB Банку Станіслава Людкевича, масові продажі застав на українському ринку можливі вже в 2009-му: наприкінці року буде розглянуто та задоволено багато судових позовів про відчуження застав, поданих банками навесні і влітку поточного року.